Les taux d’intérêts commencent à dépasser ceux de 2017 pour comparaison. Et c’est logique le taux de l’OAT (obligation assimilable du Trésor) 10 ans, qui sert de référence pour fixer le niveau taux d’intérêt, a atteint 2,35% mi-juin, contre 0,2% en début d’année. L’augmentation des taux directeurs de la Banque de France en juillet sera surement suivie d’autres, prochainement. Cela signifie qu’à moyen et court terme les taux vont encore progresser. Les taux d’emprunts restent malgré tout en dessous de l'inflation, mais cette hausse entame tout de même le pouvoir d'achat immobilier. Il faut savoir, à mensualité égale que +0.5 points de taux d’emprunt diminue de 5% la capacité de celle-ci. En janvier 2021, avec les taux de l’époque, 71% des dossiers se trouvaient sous la barre des 35% d’endettement donc éligibles. En juin 2022, le nombre de dossiers finançables baisse notablement. Seulement 59% des dossiers se trouvent sous la barre des fatidiques 35% assurance comprise. En juillet 2022 il y avait plus de 11% des dossiers en "zone rouge" et près de 30% infinançables.
Les taux d’usure bloquent encore un peu plus les dossiers.
Au 7 juillet 2022, pour les crédits inférieurs à 20 ans, le taux est de 2,60%. Quant aux crédits égaux ou supérieurs à 20 ans, il est de 2,57%.
Il suffit que la quotité d’assurance pour un couple dépasse 100% à deux pour dépasser le taux d’usure, exemple 100% pour monsieur et 50% pour madame.
Pour rappel le taux d’usure est celui au-dessus duquel la banque n’a plus le droit de prêter, il faut que le TAEG (taux d’intérêt nominal + assurances + frais) soit inférieur au taux d’usure.
Le taux moyen national de refus de prêt était de 31% début juillet 2022, il est aujourd’hui de 40% et l’avenir n’est pas à l’optimisme.
Le marché du crédit immobilier chute fortement avec une baisse de la production qui s’accélère au second trimestre et pourrait atteindre 15% en 2022, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
La contraction du marché ne s’explique pas par la seule hausse des taux des crédits immobiliers, qui reste bien en-deçà de l’inflation.
C’est le marché immobilier qui change de nature au profit des clientèles plus aisées au détriment des ménages modestes aux faibles apports personnels. Car, le montant moyen du crédit augmente et les prix continuent à monter.
En glissement annuel, le montant des crédits accordés est ainsi en baisse de 12,5% entre avril et juin, alors que le nombre de prêts a fléchi de 9%.
Sur le semestre, la baisse de la production atteint 5,6% en valeur et de 7,3% en volume, avec un marché de l'ancien beaucoup plus touché que le marché du neuf.
Autre constat : l'indicateur de solvabilité, tel que calculé par Crédit Logement, un organisme bancaire qui gère la moitié des cautions sur le crédit immobilier, montre des signes de faiblesse ; la hausse de l'apport personnel moyen ne compensant que partiellement la progression du montant moyen d'un crédit (+8% au premier semestre) à un coût de surcroît plus élevé.
En juillet, le montant de l’apport moyen dans les financements immobiliers est de 21% alors qu'il était de 10% environ en 2020.
Mais pour « remettre l’église au centre du village », il faut se rappeler que nous sommes encore en taux négatifs pour emprunter.
Cela signifie que le taux d’inflation est supérieur au taux d’emprunt donc …que l’on gagne de l’argent en empruntant !
Même à plus de 2% HA (hors assurance), les taux restent historiquement bas …
Les financements sont encore plus difficiles pour les investisseurs puisque les banque ne pratiquent plus le calcul par compensation entre les futurs revenus locatifs et les futures charges générées.
Depuis décembre 2021, les taux des prêts ont tous augmenté d’au moins 0,6 %, quelle que soit leur durée.
Ainsi, en juillet, le taux de crédit moyen est de 1,57 % sur 15 ans, 1,69 % sur 20 ans et 1,79 % sur 25 ans, contre 0,86 % sur 15 ans, 0,99 % sur 20 ans et 1,13 % sur 25 ans en décembre 2021.
En septembre 2022 la nouvelle hausse des taux s’élève à 5 points de base, pour un pourcentage moyen à 1,90%.
Plus précisément, les intérêts s'élèvent à 1,75% sur 15 ans, 1,90% sur 20 ans et 2,05% sur 25 ans
Il convient donc d’être très attentif au financement des clients et de ne pas hésiter à les soumettre à un professionnel du crédit immobilier comme ACRÉDIT, spécialiste en courtage bancaire à Valras Plage.
Pour fini, un petit graphique pour illustrer la courbe des taux :
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