Les résidences principales ne sont (pour l’instant) pas concernées par la plus-value immobilière (voir le paragraphe des exonérations ci-dessous)
Calcul du taux global de la plus-value au 25/08/2022
Total : 36.20%, prélevée sur le prix de vente lors de l’acte de vente définitif, par le notaire.
Plus-value immobilière : 19% +
Prélèvements sociaux : 17.2% décomposés comme suit :
Taux
Contribution sociale généralisée (CSG)
9,20 %
Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS)
0,50 %
Prélèvement de solidarité
7,5 %
TOTAL:
17,20 %
Que concerne la plus-value immobilière ?
Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé dans les cas suivants :
Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes : charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété comme un droit de passage).
Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI).
Échange de biens, partage ou apport en société.
Comment calculer la plus-value ?
Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :
•Prix de vente du bien
•Prix d'acquisition du bien
Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle par compensation.
Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.
Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).
Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).
Le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.
Il peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :
•Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat
(Les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI viennent majorer le prix d'acquisition. Il s'agit de toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit. Elles sont retenues pour leur montant réel sur justification (CGI, art. 150 VB, II-1°).
•Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5% du prix d'achat.
•Dépenses de travaux (sur justificatifs et factures acquittées : construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de15% du prix d'achat.
•Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple)
Pour un bien de moins de 5 ans, et avant sa 6ème année révolue (en année glissante), il n'y a AUCUN abattement.
Seul le prix d'acquisition peut être augmenté sur factures et justificatifs, de certains travaux (hors entretien), des frais de mutation (appelés frais de notaires) ou des frais de rédaction de compromis (ou promesse de vente).
Sans justificatifs un "forfait travaux" de 15% ainsi que de 7.5% pour "frais de notaires" pourra être appliqué dès la 6ème année, soit 22.5% en tout.
•Quel est l'impôt à payer sur la plus-value?
La plus-value est diminuée d'un abattement en fonction du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.
L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux.
Exemples :
1 -Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000€.
• Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6ème à la 10ème année, soit 30 % (6 % x 5). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €).
• Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 % , soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).
2 -Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.
Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.
Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de :
• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16)
• 1,6 % pour la 22e année
• 9 % de la 23e à la 25e année, soit 27 % (9 % x 3)
Soit un abattement total de 55 % (26,4 % + 1,6 % + 27 %).
Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €.
Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).
3 -Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.
Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.
Elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux.
4 - Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 € (20 000 € x 19 %).
Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant.
La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.
Pour les terrains à bâtir :
La fiscalité des plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir a été allégée pour relancer la construction de logements en France. Depuis le 1er septembre 2014, l'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant. L'exonération complète des plus-values au titre des prélèvements sociaux reste, elle, acquise au bout de 30 ans.
L'abattement exceptionnel de 30% applicable pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir a disparu en 2016. Un nouvel abattement exceptionnel a vu le jour depuis le 1er janvier 2018. Il s'applique pour le calcul de la plus-value nette imposable, tant au titre de l'impôt sur le revenu qu'au titre des prélèvements sociaux. Il atteint 70% et s'applique à l'assiette imposable des plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir et d'immeubles bâtis dès lors que les deux conditions suivantes sont réunies :
1. L'acheteur s'engage à démolir les immeubles bâtis pour reconstruire des logements
2. Les terrains ou immeubles bâtis qui font l'objet de la vente sont situés en zone tendue (zones A et A bis).
Le taux de l'abattement est porté à 85% lorsque les logements que l'acheteur s'engage à construire sont des logements sociaux ou intermédiaires. Cet abattement porte sur les ventes précédées d'une promesse ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. La cession doit également être réalisée au maximum le 31 décembre de la deuxième année suivante celle au cours de laquelle la promesse a acquis date certaine.
Un autre abattement de 70% s'applique dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire. Pour l'obtenir, l'acheteur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions. Si des logements sociaux représentent au moins 50% des constructions, l'abattement peut être majoré à 85%. La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023.
Exonération des plus-values immobilières :
Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l'acquéreur.
Exonérations dans les cas suivants :
• Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)
• Vente d'un logement autre que la résidence principale (résidence secondaire par exemple), si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans. De plus, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
• Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2022.
• Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement (fusion de l’usus et du fructus).
• Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
• Bien détenu depuis plus de 22 ans
Exonérations liées à l'acheteur:
Vous êtes exonéré dans les cas suivants :
• Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2022).
• Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2022).
• Bien exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.
• Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l'intégralité du prix de cession par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.
Exonérations liées au vendeur:
Vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
•Vous touchez une pension de vieillesse.
•Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI).
•Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées.
•Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés.
•Vous êtes non-résident en France.
•Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédente.
Depuis 2005 seuls trois types de travaux peuvent être déduits des plus-values immobilières : les travaux de reconstruction, de surélévation ou encore les travaux apportant un élément de confort nouveau au sein du logement. Or, une simple remise à neuf d'une cuisine n'apporte aucun élément de confort nouveau, tranche notre notaire. On ne pourra donc faire entrer ces travaux par exemple dans le calcul de sa plus-value.
A noter que les travaux de rénovation énergétique entrent en revanche dans le champ des éléments de confort nouveau. Ils pourront donc être intégrés au calcul de la plus-value, à condition, de ne pas avoir déjà été déduits des revenus fonciers.
Les deux opérations ne sont pas cumulatives.
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