Voici 5 méthodes pour l'estimation d'un bien immobilier :
La méthode par comparaison :
C'est comparer à un instant « T » le bien que l'on doit estimer avec la mise en vente de bien comparables sur différents portails immobiliers. Bien évidement les biens n'étant pas similaires à 100% il convient de pondérer à la hausse ou à la baisse certains éléments ou de les compenser.
Cette méthode est utilisée aussi par les services fiscaux, notamment dans le cadre de l’IFI (impôts sur la fortune immobilière).
La méthode par revenu foncier :
C'est prendre un revenu foncier, un loyer existant ou théorique, en déterminant une rentabilité attendue en fonction d'un bien.
Il faut éventuellement moduler le loyer existant en l'actualisant surtout si le bail est ancien.
Exemple : revenus fonciers annuels brut attendus 10 000€, rentabilité attendue 5%, le calcul est 10 000/0,05= 200 000€.
Le bien est donc valorisé à 200 000€.
La méthode par coût de remplacement :
On part du prix d’un bien sans travaux pour le comparer au bien existant et calculer le montant des travaux et/ou aménagements pour revenir à l’état du bien original. Il s’agit donc de calculer le montant de la vétusté. Les assurances utilisent couramment cette méthode pour leurs indemnisations.
La méthode indiciaire :
Il faut soit prendre un indice de référence à la date de construction et lui appliquer un coefficient de revalorisation, soit prendre un indice de prix moyen/m² actuel, en fonction du type de bien et de sa localisation.
Ces indices sont consultables sur Internet, base notaire etc …
Cette méthode ne peut pas être appliquée seule car elle ne tient pas compte de l’état du bien, de sa configuration, de son environnement immédiat etc…
En vient donc compléter et conforter une autre méthode d’évaluation.
La méthode dite par sol et construction (pour une maison) :
Cette méthode consiste à dissocier le foncier du bâti, en évaluer les coûts distincts, y rajouter les prestations complémentaires et en retrancher la vétusté.
Cela suppose une bonne connaissance du marché et des coûts de constructions, mais c’est une méthode fiable quand elle est maitrisée.
Chaque méthode peut être combinée à une ou plusieurs autres.
Chaque valeur vénale obtenue doit être modulée en fonction de l’évolution récente des prix de vente et de ceux anticipés à court et moyen terme.
Un coefficient de pondération devra être appliqué.
LISTE (non exhaustive) DES ÉLÉMENTS impactant un prix de vente pour tous les biens :
-La localisation
-La qualité de l’environnement proche
-Les infrastructures routières, ferroviaires existantes et à venir
-Les commodités
-Les mitoyennetés
-Pente et forme du terrain
-Vis-à-vis
-Vue
-Nuisances sonores, olfactives
-Les superficies
-Les annexes
-Agencement et configuration intérieurs
-Les prestations
-La vétusté
-Les travaux impératifs
-L’année de construction
-Le DPE et autres diagnostics
-Le type de chauffage
-Le mobilier et l’électroménager
-Assainissement individuel ou collectif
-La taxe foncière
-Surpondération pour un appartement :
-L’étage, ascenseur ou non
-Les charges
-Gardien ou non
-Les prestations de loisir
-Chauffage individuel ou collectif
-Stationnement
-Extérieurs
-Travaux à prévoir
Ces méthodes d'estimations permettent de justifier et d'expliquer une estimation par logiciel.
Mais rien ne remplacera la connaissance et l'expérience de terrain d'un agent immobilier, ce qui nécessite de facto du temps et de l'implication.
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