Le vendeur et l'offre d'achat

Le vendeur peut être engagé par la signature d’une offre d’achat :

Article 1113 du Code Civil : “Lorsque toutes les conditions sont remplies et que l’offre d’achat est valable, vendeurs et acheteurs sont liés par un contrat qui les tient engagés l’un envers l’autre. Si l’une des parties souhaite revenir sur son engagement, le versement de dommages et intérêts pourrait être exigé.”

• Le vendeur peut ne pas être engagé dans les cas suivants :

• Il a été jugé qu’une offre succincte ne précisant pas les conditions de la vente n’engageait pas le vendeur. Par exemple, lorsqu’un compromis de vente prévoit une condition d’obtention de prêt par l’acquéreur, et que cette condition n’était pas indiquée dans l’offre.

• Il a été jugé qu’une offre très complète précisant le montant du dépôt de garantie, le délai pour signer l’avant contrat, les conditions de financement, la durée de validité de l’offre engageait définitivement le vendeur qui l’avait contresigné.

• Une offre d’achat peut prévoir que les parties ne seront définitivement engagées qu’à la signature du compromis, et que c’est à ce stade que seront indiquées les conditions de la vente notamment les conditions suspensives, le mode de financement, ainsi que le consentement des parties.

Selon les juges, ce type d’offre peut être signé par un vendeur sans qu’il soit tenu de poursuivre la vente, car il n’y a pas réellement de consentement définitif à la vente.

Ceci n’est pas systématique et engage potentiellement le vendeur dans tous les cas de figure.

Voir :

• Arrêt de la Cour de Cassation du 28 mars 2006 n°05-14.090.

• Arrêt de la Cour d’Appel de Versailles du 25 novembre 2005 n°04/04015.

• Arrêt de la Cour de Cassation du 6 mai 2003 n°01-17.638.

L’offre d’achat rédigée, doit être remise en mains propres, envoyée en recommandé électronique ou papier avec accusé de réception à chaque partie. Cela permet d’avoir une date certaine et de déterminer le point de départ des différents délais.

Aucune somme ne peut être versée, dans le cas contraire l’offre sera caduque.

Dans tous les cas la responsabilité de l’agence immobilière ne pourra être engagée.

Mentions obligatoires et facultatives :

Pour être valable juridiquement, l’offre d’achat doit contenir les mentions obligatoires suivantes :

Par l'intermédiaire une agence, la référence et la date du mandat.

• L’identification des deux parties (état civil, adresse…).

• La description détaillée du bien immobilier, sa nature, son adresse et sa référence cadastrale.

• La volonté claire et non équivoque de l’offrant pour ’acquérir le bien immobilier.

• Le prix en euros proposé par l’acquéreur.

• Une contreproposition de l’une ou l’autre des parties annulant l’engagement de chacun.

• La durée de validité de la proposition d’achat. La jurisprudence considère que 8 à 15 jours sont raisonnables. Le délai pour la signature du compromis et l’acte définitifs doivent également être portés.

Enfin, l’offre d’achat devra mentionner les conditions suspensives notamment de prêt (avec ses caractéristiques) ainsi que le montant du dépôt de garantie.

In fine, le vendeur ne sera engagé qu'en fonction des différents délais indiqués sur l'offre d'achat, notamment celui concernant le compromis de vente.