Diagnostic de performance énergétique : quelles évolutions ?
Publié le 17 janvier 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus informatif mais opposable. Son contenu et sa méthode de calcul sont également modifiés. Ce document qui indique au futur acquéreur ou locataire une estimation de la consommation énergétique d'un logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre, notamment à travers les étiquettes énergie, devient plus lisible et plus fiable. Trois arrêtés ont été publiés au Journal officiel le 13 avril 2021 en application de deux décrets parus en décembre 2020.
À compter du 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) connaît plusieurs évolutions :
Sa méthode de calcul est unifiée pour tous les logements, en éliminant la méthode dite « sur facture » : il s'appuie uniquement sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l'isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage. Le calcul intègre également de nouveaux paramètres : consommations énergétiques en matière d'éclairage, de ventilation, nouveaux scénarii météo ou encore phénomènes thermiques plus précis comme l'effet du vent sur les murs extérieurs.
Dans le cas d'un logement collectif, il est possible de faire réaliser un seul DPE pour l'immeuble qui pourra profiter à tous ses propriétaires si ceux-ci désirent faire réaliser le DPE de leur appartement à partir des données de l'immeuble. Néanmoins, un copropriétaire ayant réalisé des travaux dans son logement gardera toujours la possibilité de remplacer ce DPE généré à partir des données collectives par un DPE individuel pour mieux valoriser les travaux entrepris.
Le DPE devient opposable, comme les diagnostics relatifs à l'état des installations électriques ou la présence d'amiante ou de plomb. Le propriétaire engage sa responsabilité en le présentant au locataire, ou à l'acheteur. En cas de doute, le locataire ou acheteur peut refaire un diagnostic : si le nouveau DPE n'affiche pas les mêmes résultats que celui présenté par le propriétaire, la personne peut se retourner contre lui et même demander une compensation, voire faire appel à la justice.
Sa présentation évolue pour faire apparaître le montant théorique des factures énergétiques et apporter des informations complémentaires : détail des déperditions thermiques, état de la ventilation et de l'isolation, présence de cheminée à foyer ouvert, indicateur de confort d'été, recommandations de travaux et estimations de coûts pour atteindre une classe énergétique plus performante...
Les étiquettes énergie du DPE ne seront plus uniquement exprimées en énergie primaire. Les seuils sont calculés en fonction de deux facteurs : l'énergie primaire mais également les émissions de gaz à effet de serre. Un logement est donc classé sur l'échelle de classe énergétique (de A à G) sur un « double-seuil ». Sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre, définit la classe du logement.
Depuis le 1er janvier 2022, trois éléments doivent être affichés sur les annonces immobilières : l'étiquette énergie, l'étiquette climat et l'estimation de la facture théorique annuelle.
Attention :
À partir du 1er novembre 2021, le nouveau Diagnostic de performance énergétique (DPE) pourra à nouveau être mis en œuvre les logements construits avant 1975.
À savoir :
La durée de validité générale reste de 10 ans. Des dispositions particulières sont prises pour réduire la durée de validité des diagnostics réalisés avant la date du 1er juillet 2021, ainsi ceux réalisés :
Entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.
Textes de loi et références
Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF et COLLECTIF:
Depuis le 1er janvier 2011, on doit réaliser un diagnostic si le réseau n'est pas raccordé au réseau d'assainissement, plus communément appelé "tout à l'égout" celui-ci doit être contrôlé par le SPANC (Service Public Assainissement Non Collectif) seul habilité à fournir une conformité valable pour la vente. Si votre installation est pourvue d'une fosse septique ou toutes eaux, c'est le SPANC qui se charge d'en vérifier la conformité. La demande doit être adressée à la mairie dont dépend le bien immobilier concerné. La conformité est valable 3 ans. En cas de non conformité constatée par le SPANC, le propriétaire dispose d'une année à partir de la vente pour réaliser les travaux correctifs. Lorsque l'immeuble est situé dans une zone équipée d'un réseau collectif, le propriétaire a obligation de se raccorder dans un délai de 2 ans, sauf dérogation par la commune en cas de difficultés techniques particulières.
L'installation d'assainissement collectif communément appelé "tout à l'égout". Ce type d'installation n'impose un diagnostic obligatoire. En effet aucun texte législatif n'impose la réalisation du contrôle dans le cadre d'une vente d'un bien immobilier. Cependant, l'article L1331-5 du code de la santé publique stipule: "le contrôle par la commune de la qualité des ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement et de leur bon état". De fait, cela permet à la commune d'exiger par arrêté municipal un diagnostic d'assainissement collectif. L'absence d'un rapport de conformité engagerait la responsabilité du vendeur. Depuis le 7 août 2015, les communes ont l'obligation de transférer leurs compétences en assainissement aux communauté de communes ou aux syndicats intercommunaux de grande taille. Le délai fixé initialement à la date du 1er janvier 2020, à été repoussé à 2026.
POURQUOI FAIRE RÉALISER UN DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT COLLECTIF?
L’assainissement des eaux usées permet de traiter et d’épurer les eaux usées avant de rejeter ces dernières dans un milieu naturel, ou de les recycler.
Le but est de s’assurer que ces effluents ne contaminent ni l’eau ni l’environnement.
Si le diagnostic n’est pas réalisé avant la vente, la responsabilité civile et pénale du vendeur est engagée au titre des vices cachés. Les montants de travaux résultant d'une mise en conformité peuvent être très onéreux (entre 5000 et 20 000 euros) selon la configuration de la propriété et du réseau.
Si l’installation d’assainissement est inexistante, les usagers ont l’obligation de mettre en œuvre leur propre installation.
La durée de validité du diagnostic est de trois ans. La réalisation de cette inspection est volontaire et sert à préserver le vendeur de toute responsabilité de vice caché. Il ne s'agit pas d'un certificat de conformité qui ne peut être produit que par les services publiques habilités.
Le diagnostic AMIANTE
• Nature du document : état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.
• Immeubles concernés : tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997
Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d'un an après la signature de l'acte authentique.
Si absence d'amiante, la validité est illimitée.
En revanche, si la présence d'amiante est détectée, un nouveau contrôle est préconisé dans les 3 ans suivants la remise du diagnostic. Attention : si le diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en cas d'absence d'amiante.
Le diagnostic ELECTRICITE
• Nature du document : état de l'installation intérieure électrique.
• Immeubles concernés : immeubles d'habitation ou partie(s) d' immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation (complète) a été réalisée depuis plus de 15 ans.
• Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.
• Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Le diagnostic ERP (état des risques et pollution)
• Nature du document : état risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité (sismicité faible de niveau 2 dans l'Hérault à ce jour) potentiel radon et sols pollués)
• Immeubles concernés : tout type d'immeubles visés par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles.
• Durée de validité du document : moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente.
• Sanctions prévues : poursuite de la résolution ou demande de diminution de prix par le vendeur.
Le diagnostic "état des nuisances sonores aériennes"
PEB: plan d'exposition au bruit
• Nature du document : état des nuisances sonores aériennes.
• Zones concernées : ce diagnostic doit être établi lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme
• Immeubles concernés : Les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou les immeubles non bâtis constructibles qui font l’objet d’une vente. Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone, l'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le plan d'exposition au bruit ainsi que la mention de la possibilité de consulter le plan d'exposition au bruit à la mairie de la commune où est sis l' immeuble , doit être intégré au dossier de diagnostic technique annexé, selon le cas, à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente • Sanctions prévues : L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans ce document qui n’a qu’une valeur indicative. Le vendeur reste tenu de son obligation d’information. En l’absence d’intégration ou d’annexion de ce document l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Le diagnostic GAZ
• Nature du document : état de l'installation intérieure de gaz.
• Immeubles concernés : immeuble d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation (complète) a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.
• Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.
• Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.
Le diagnostic MERULE
• Nature du document : information sur la présence d'un risque de mérule.
• Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux).
• Durée de validité du document : pas de durée fixée.
• Sanctions prévues : la présence de mérule peut, sous certaines conditions, constituer un vice caché de nature à engager la responsabilité civile du vendeur.
Le diagnostic METRAGE LOI CARREZ
• Nature du document : certificat attestant de la surface du lot concerné.
• Immeubles concernés : tous les lots de copropriété à usage d'habitation ou commercial (exceptés les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2)
• Durée de validité du document : permanente
• Sanctions prévues : action en nullité de la vente en cas d'absence de mention. Demande de diminution du prix si erreur de surface de plus de 5 %.
Le diagnostic PLOMB
CREP: constat de risque d'exposition au plomb
• Nature du document : constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Ce constat doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.
• Immeubles concernés : immeubles d'habitation ou partie(s) d' immeuble affectée(s) à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949.
• Durée de validité du document : si présence de plomb supérieure à 1 mg/cm²: 1 an pour la vente. Sinon, illimitée.
• Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Le diagnostic TERMITES
• Nature du document : état relatif à la présence de termites.
• Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux).
• Durée de validité du document : 6 mois maximum. A refaire en cas de nouvel arrêté municipal déclarant une zone d'infestation.
• Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
• L'étude géotechnique
Nature du document : étude géotechnique préalable
Immeuble concerné : En cas de vente ou d’acquisition d’un terrain non bâti constructible :
• dans une zone permettant la réalisation de maisons individuelles,
• et dans une zone de sols argileux (zone où l’exposition au risque de mouvement de terrain est qualifiée de moyenne ou forte), une étude géotechnique préalable devra désormais être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
Cette étude de sol doit permettre de détecter tous les risques de mouvement de terrain liés à la sécheresse et réhydratation des sols, c'est-à-dire ceux liés au retrait et gonflement des argiles.
Cette étude de sol "préalable" doit être fournie par le vendeur.
L’obligation est effective depuis le 1er octobre 2020.
A noter : une autre étude géotechnique, dite « de conception », prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment peut être requise dans le cadre de la réalisation de travaux de construction.
Durée de validité du document : La durée de validité de l'étude géotechnique préalable est de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué.
Sanctions prévues : La loi n’a pas prévu de sanction spécifique en cas d’absence d’étude géotechnique. Ainsi, c’est le droit commun qui s’applique et la responsabilité du vendeur pourrait être engagée.
Pour les piscines:
Si la piscine ne répond pas aux normes de sécurité, il vous faut en informer l’acquéreur par écrit et le relater sur l'acte notarié.
Les dispositifs de sécurité à installer dans une maison avec piscine
En tant que propriétaire d'une piscine à usage privé, de plein-air enterrée ou semi-enterrée, vous êtes tenu d’installer un des dispositifs de sécurité suivants :
des barrières empêchant le passage d'enfants de moins de cinq ans sans l'aide d'un adulte ;
des couvertures empêchant l'immersion involontaire d'enfants de moins de cinq ans, et résistant au franchissement d'une personne adulte (résistance de 80kg/m² minimum).
des abris rendant le bassin inaccessible aux enfants de moins de cinq ans ;
des alarmes détectant tout franchissement par un enfant de moins de cinq ans et déclenchant un dispositif d'alerte constitué d'une sirène qui ne sonne pas de façon intempestive (norme CE).
BON À SAVOIR L’installateur ou le constructeur est tenu de vous remettre une notice technique indiquant le dispositif de sécurité normalisé retenu. L'acquéreur doit être parfaitement informé sur l'état de la piscine. En cas de vente, vous devez également informer l’acquéreur de la conformité ou non de la piscine aux normes de sécurité. Si la piscine est dotée d’un dispositif de sécurité, la notice technique doit être annexée au compromis ou à l’acte authentique de vente. En revanche, si la piscine ne répond pas aux normes, il vous faut en informer l’acquéreur par écrit.
À défaut de mise aux normes avant la signature de l’acte authentique, le nouveau propriétaire aura l’obligation de procéder lui-même à la réalisation des travaux. Le non-respect de ces obligations peut être puni d’une amende de 45 000 €.
RÉFÉRENCES JURIDIQUES
Art L128-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation
Art L152-12 du code de la construction et de l’habitation
Art R128-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation
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