Compromis, promesse et offre d'achat ...

Chronologie de l'investissement par le biais d' un professionnel de l'immobilier:

Mandat de vente, bon de visite, offre d'achat, compromis de vente ou promesse de vente, acte définitif, obtention du titre de propriété.

Avant l'acte définitif, durant une période de 3 mois environ:

délai de réflexion (10 jours), délai de réflexion Scrivener pour le crédit (10 jours), délai pour le droit de préemption (2 mois), délai hypothécaire (+- 15 jours), certificat d'urbanisme (2 mois), certificat d'alignement (1 mois) ou plus généralement: délai d' 1 mois pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information, et de 2 mois pour le certificat d'urbanisme opérationnel.

Préalablement à chaque vente, le notaire devra interroger le casier judiciaire du futur acquéreur par l’intermédiaire de l’Association pour le Développement du Service Notarial (ADSN), sous le contrôle du CSN (Conseil Supérieur du Notariat).

La promesse de vente:

Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire (promettant) s'engage auprès de l'acheteur (le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en « exclusivité » une "option" pour un temps limité (généralement de trois mois).

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. L'acheteur bénéficie, lui, d’un délai d’option pour se décider s'il achète ou pas le bien. Une plus grande souplesse. En contrepartie, l’usage est de verser au vendeur une indemnité d'immobilisation de 5 à 10 %. S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter (en dehors du délai de rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d'une condition suspensive, telle la non-obtention du prêt) ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire en dédommagement de l’immobilisation de son bien.

Pour être valable, la promesse de vente doit être constatée par un acte authentique (établi par un notaire) ou par un acte sous signature privée enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les 10 jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire. Les droits d'enregistrement sont de 125€. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.

Le compromis de vente:

Dans le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en dehors du délai légal de rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d’une condition suspensive, de prêt, d’urbanisme etc…

La signature du compromis s'accompagne du versement d'un dépôt de garantie par l'acquéreur (usuellement entre 5 % et 10 % du prix de vente) imputable sur le prix de vente final. Ceci est un usage et non une obligation. Ce dépôt de garantie se fait par virement sur le compte séquestre du notaire. Il est donc encaissé. En cas de non levée d’une condition suspensive, celui-ci devra être restitué sous 21 jours par le notaire.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. En cas de litige concernant la réalisation de conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice, alors que dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur. Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée "clause de dédit", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Mais, en pratique, celle-ci n'est pas fréquente. Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente.

Documents et annexes: De nombreux documents doivent être annexés comme le Dossier de diagnostic technique contenant notamment le constat de risque d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence d’amiante, le diagnostic de performance énergétique… (liste prévue à l’art. L271-4 du Code de la construction et de l’habitation), la taxe foncière, les pièces d’identité etc… Ainsi qu’un certain nombre d’informations et de documents supplémentaires lorsque le bien vendu fait partie d’une copropriété, notamment, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, les relevés de charge, le pré état daté etc …(liste prévue à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Les conditions suspensives: Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la caducité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa pleine et entière liberté). Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d'une servitude d'urbanisme grave, une contrainte d’alignement … Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées. Délai de rétractation pour les acquéreurs L’acquéreur d'un logement qui signe un avant-contrat, dispose d'un délai de dix jours (incompressible) pour revenir sur son engagement (par lettre recommandée avec avis de réception, ou signature en recommandée électronique). Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre de l’acte conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception (ou signature électronique) contenant l'avant-contrat. Par exemple, si celle-ci est expédiée le 5 du mois et que sa première présentation, intervient le 7, le délai courra à compter du 8 et expirera le 17 à minuit.

L'offre d'achat:

Appelé indifféremment offre d'achat, promesse unilatérale d'achat, ou simplement offre de prix, ce document engage l'acheteur et le vendeur sous certaines conditions et en fonction des délais mentionnés dans ce document

(délai d’acceptation pour le vendeur, délai pour la rédaction du compromis de vente et pour la signature définitive).

Si le vendeur accepte l’offre au prix proposé par le potentiel acquéreur, la vente est réputée conclue  et  un avant-contrat pourra être signé, car il y a accord sur la chose et le prix au préalable.

En revanche, l’acquéreur retrouve sa liberté, si le vendeur fait une contre-proposition (à un prix différent) ou s’il ne répond pas dans les délais impartis.  De plus l’acquéreur, en tant que personne physique, dispose toujours de son délai de réflexion de 10 jours (une personne morale n’en a pas), augmentant les facilités de se dédire. Aucun versement ne peut être exigé de l'acheteur, sous peine de nullité de l'offre (article 1589-1 du Code civil).